02.05.2024, 16:36
Daudzdzīvokļu namu kvartāli – pusceļš no pilsētas uz ciematu
Pilsētplānošanas uzņēmuma SIA “Grupa93” vadītājs un eksperts Neils Balgalis, skaidro, ka jaunie kvartāli, lai arī pēc definīcijas nav uzskatāmi par ciematiem, ir tāds kā pusceļš no pilsētas uz ciematu. Kamēr pilsētā mutuļo dzīve un rokas stiepiena attālumā ir viss nepieciešamais: darbs, izglītības iestādes, izklaide un dažādi pakalpojumi, ciemats ir krietni rāmāks guļamrajons, kur tomēr ir arī darba, sociālās dzīves iespējas un publiskā ārtelpa – parki, skvēri, meža masīvi, apzaļumoti pagalmi.
“Jaunie daudzdzīvokļu namu kvartāli ārpus pilsētas centra īsti nav ne pilsēta, ne ciemats: tie gan atrodas tuvu centram, tomēr lielākoties ir tikai guļamrajoni, visbiežāk krietni vairāk apzaļumoti nekā centra apbūve, tajos vērojami centieni radīt vietu kopīgai laika pavadīšanai, tomēr tie ne vienmēr ir ērti sasniedzami ar sabiedrisko transportu,” atšķirības skaidro pilsētplānošanas eksperts, norādot, ka dzīvi šādos kvartālos visbiežāk izvēlas gados jauni cilvēki, kuri vēlas palikt pilsētas tuvumā, ir pieraduši pārvietoties ar automašīnu un var atļauties paši savu mājokli.
“Tieši tā ir jauno projektu veiksmes atslēga – jauns, ērts, energoefektīvs mājoklis par salīdzinoši pieejamu cenu,” skaidro Neils Balgalis. “Dzīve savrupmājā maksā nesalīdzināmi dārgāk vai arī rit krietni tālāk no pilsētas centra, arī īpašumu cenas pilsētā ir daudz augstākas, bet nami nereti ir novecojuši un sagādā iemītniekiem ne mazums galvassāpju. Pērkot jaunu dzīvokli, cilvēks iegādājas brīvību no rūpēm – nekādu apsaimniekošanas problēmu, nekādas parakstu vākšanas par ēkas siltināšanu vai kašķu ar kaimiņiem par autostāvvietām pagalmā. Turklāt viņš iegūst jaunu kopienu – visticamāk, domubiedrus, jo arī pārējie ēkas iemītnieki ir izdarījuši tādu pašu izvēli, tātad tie ir cilvēki ar līdzīgu ienākumu līmeni un līdzīgām vērtībām.”
Mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša stāsta, ka vairāku māju projektu jeb daudzdzīvokļu namu kvartālu izbūve sniedz vairākus ieguvumus: gan jaunu mājokļu pieejamību, gan iespēju dzīvot labiekārtotā apkaimē pilsētas tuvumā, un arī izmaksu ziņā šādi projekti izdevīgāki gan mājokļu attīstītājiem, gan pašiem iedzīvotājiem. “Daudzdzīvokļu namu kvartālos atšķirībā no projektiem ar vienu vai divām mājām iedzīvotājiem pieejama plašāka labiekārtota un apzaļumota zona ar dažādām brīvā laika pavadīšanas un atpūtas iespējām. Piemēram, viena rotaļlaukuma vietā iedzīvotājiem ir iespēja izmantot arī spēļu zonas, kas atrodas pie kaimiņu mājām, tādējādi atrodot domubiedrus, iegūstot draugus, svinot svētkus un apvienojot visu lielo kvartāla kopienu."
Lielākais namu kvartālu izaicinājums – infrastruktūra
Apgūt tā saucamo brown field jeb teritoriju ar jau gatavu infrastruktūru un apbūvi esot daudz dārgāk, sarežģītāk un neprognozējamāk, nekā īstenot savu apbūves projektu green field jeb zemes gabalā bez papildu ierobežojumiem. Rīgas vēsturiskajā centrā jauna, plaša būvniecība ir faktiski neiespējama, kas automātiski novirza lielu kvartālu veidotājus ārpus centra. Tā kā mājokļu attīstītāji nereti izbūvē arī piebraucamos ceļus un ielu savienojumus, lai jaunajiem mājokļiem varētu ērti piekļūt, Neils Balgalis uzskata, ka būtu tikai godīgi gaidīt no pilsētas lielāku iesaisti sabiedriskā transporta attīstībā. Viņapāt, noteikti nevajadzētu atteikties no metrobusa idejas, kas būtu elegants risinājums satiksmē ar, piemēram, Dreiliņiem.
"Bonava Latvija" rūpīgi izvēlas vietu saviem nākamajiem projektiem un priekšroku dod zemes gabaliem, kas jau iepriekš tikuši izmantoti un ir piemēroti dzīvojamai apbūvei. Nereti šīs teritorijas vēsturiski izmantotas rūpnieciskiem vai komerciāliem mērķiem, un tiem nepieciešami apjomīgi augsnes atveseļošanās pasākumi, pārveidojot tos par tīru vietu, kur veidot laimīgas dzīvesvietas. Piemēram, jaunais projekts ar trīs daudzdzīvokļu mājām Ropažu ielā Teikā tapis vēsturiskās "Vidzemes maiznīcas" teritorijā, kur pirms būvniecības uzsākšanas nācies nojaukt kādreizējās ražošanas ēkas.
Kaspars Ekša min, ka Rīgā aptuveni 80% no visiem zemes gabaliem, līdzīgi kā Ropažu ielā, ir ar dažāda veida apgrūtinājumiem, no kuriem visizplatītākie ir ekspluatācijas aizsargjoslas ap inženiertīkliem, koplietošanas ceļi, zemesgabala īpašniekam nepiederošas būves, kā arī īpaša statusi objekti, piemēram, dižkoki. Plānojot šāda zemes gabala apbūvi, apgrūtinājumu ievērošana ir obligāta un paredz attiecīgu saskaņojumu saņemšanu. Tomēr reizēm zemes gabala apgrūtinājumi, kas sākotnēji vērtēti kā šķērslis būvniecībai, beigās izrādījušies ieguvums, palielinot nekustamā īpašuma funkcionālo un estētisko vērtību.
“Kad uzsākām daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku projekta attīstību Dreiliņos, konstatējām, ka topogrāfijā gar zemesgabala robežu iezīmēta maza upīte – Dauguļupīte, kas dabā izskatījās kā parasts, aizaudzis grāvis, tomēr veidoja noteiktu aizsargjoslu. Papildus aiz upītes atradās augstsprieguma elektrolīnija, pašsaprotami veidojot savu aizsargjoslu, kurā aizliegta būvniecība. Rezultātā mūsu arhitektiem nācās krietni papūlēties, lai ieprojektētu ēkas un paredzēto labiekārtojumu zemes gabala atlikušajā daļā, toties projekta ēku iemītniekiem nu ir pieejama skaista, sakopta un apzaļumota upītes promenāde, kur doties mierpilnās pastaigās un baudīt dabu,” stāsta Kaspars Ekša.
Jauni kvartāli – tikai galvaspilsētas ieguvums?
Eksperti norāda, ka jaunie kvartāli faktiski risina mājokļu problēmas tikai galvaspilsētā. Būvniecības izmaksas nemainās, būvējot Rīgā, Liepājā vai Cēsīs, toties potenciālo pircēju maksātspēja gan, tāpēc jauni kvartāli ārpus Rīgas un Pierīgas top ļoti reti. Tomēr pietiekami lieli kvartāli var kļūt par stimulu ekonomikas audzēšanai. Pirmkārt, jebkura būvniecība ir ieguldījums ekonomiskajā izaugsmē. Otrkārt, tas var veicināt vietējā darba tirgus attīstību. Ir pierasts uzskatīt, ka iedzīvotājiem ir jābūt gataviem mainīt dzīvesvietu, ja izdevies atrast interesantu darbu tālāk no mājām, taču tas var darboties abos virzienos – darba devēji arī var sekot tendencēm mājokļu tirgū un piedāvāt darba iespējas tur, kur veidojas augošas apkaimes.
“Nav jau noslēpums, ka liela daļa iedzīvotāju izvēlas dzīvi Rīgas tuvumā, tāpēc arī mājokļu attīstītāji rūpīgi izsver, kur būvēt jaunus namus. Lai arī, piemēram, zemi kādā citā pilsētā varētu iegādāties lētāk, būvēt neatmaksājas kaut vai tāpēc, ka būvniecības izdevumi būtu lielāki nekā dzīvokļu pārdošanas cenas. Savukārt Rīgā un Pierīgā, kur tas tiešām atmaksājas, ņemot vērā patērētāju vēlmes un mainīgos paradumus, jauno namu projekti biežāk tiek būvēti nedaudz ārpus centra, tādējādi meklējot līdzsvaru starp pilsētas infrastruktūru un dabas tuvumu. Tāpat jaunajos projektos biežāk ir padomāts par bērnu rotaļlaukumu, zonu sporta aktivitātēm vai omulīgu vietu grilēšanai, kur rīkot kopīgas kaimiņu aktivitātes,” par ieguvumiem, dzīvojot daudzdzīvokļu namu kvartālos, stāsta Kaspars Ekša.
“Bonava Latvija” pārstāvis min – “Valterciema” iedzīvotājiem Dreiliņos būs vēl plašākas izklaides un atpūtas iespējas, jo viena no šī ciemata īpašajām priekšrocībām būs plaša centrālā rekreācijas teritorija ar multifunkcionāliem sporta laukumiem, kur varēs spēlēt gan pludmales volejbolu, gan basketbolu, kā arī nodarboties ar citām aktivitātēm.