Maikls Bjorklunds par nekustamo īpašumu tirgu Latvijā

12.11.2021, 12:31

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus – kvalitatīvi augošs, bet vai līdz galam atbilstošs patērētāju paradumiem?

Pēdējo gadu laikā ir nācies vairākkārt saskarties ar uzskatu, ka jaunākā paaudze, īpaši tā sauktie mileniāļi, dod priekšroku nekustamā īpašuma īrēšanai, nevis pirkšanai. Nav pētījumu, kas to apstiprinātu, un tomēr dzīvokļa īre, nevis kredīts, – tā nav jauna tendence ne Eiropā, ne pasaulē un, protams, arī Latvijā nē. Tomēr nekustamā īpašuma tirgus mainās. Ja agrāk īrēt bija lētāk, šobrīd to vairs nevar apgalvot, turklāt nekustamo īpašumu attīstītāji rūpējas, lai jauno projektu dzīvokļu pircēji saņemtu dzīvošanai gatavu telpu, kas nebūt nav garantēta īrējot. Bet kas Latvijas iedzīvotājiem ir vairāk vajadzīgs – dzīvokļi īrei vai iegādei, ir atvērts jautājums.

“Bonava” darbojas 9 valstīs un 23 pilsētās, un mēs varam redzēt, ka tirgi, kuros īres dzīvokļi ir visvairāk pieprasīti, ir Somija un Vācija. Vācijas lielākajās pilsētās īres dzīvokļi veido aptuveni 80% no visa nekustamā īpašuma tirgus. Vācu mentalitāte un kultūra vienmēr ir bijusi pret parādiem – cilvēki nevēlas pirkt uz nomaksu. Viņi uzskata, ka, pērkot uz nomaksu, tu neesi brīvs un tavas finanses nav sakārtotas. Savukārt Somijā jau ilgus gadus ir tradīcija nopelnīt, izīrējot savus dzīvokļus. Tātad cilvēki, kuriem ir papildu nauda, par ko iegādāties dzīvokli, to izīrē un labi pelna. Turpretī Zviedrijā šī joma tiek ļoti strikti regulēta valsts līmenī. Būtu interesanti papētīt Rīgu, Tallinu un Viļņu no šāda viedokļa, jo Baltijas valstīs īres tirgus pagaidām ir gandrīz tikai privāts bizness. Līdz ar to īres līgums nereti ir “pulvermuca”, uz kuras sēž īrnieks, bažījoties, ka viņu jebkurā brīdī no dzīvokļa var izlikt, jo īpašnieks nolēmis to pārdot.

Ir ļoti maz pētījumu par patērētājiem, viņu vajadzībām un uzvedību, pieejami tikai dati par brīvajiem īpašumiem un īres dzīvokļu īpatsvaru. Ja vērtējam cilvēku paradumus vispār visā pasaulē, cilvēki dzīves laikā pārceļas aptuveni 12–15 reizes, cits mazāk, cits vairāk. 70–80% šo pārcelšanos notiek, pirms cilvēki nodibina pastāvīgas attiecības. Pat jaunie pāri bieži mēdz pārvākties, līdz ģimenē parādās bērni. Pēc tam, nedaudz pārspīlējot, var teikt, ka cilvēks vismaz 20 gadus uzturas noteiktā apkaimē (varbūt ne gluži tajā pašā dzīvoklī), jo netālu atrodas bērnu skolas, bērnudārzi un tamlīdzīgi, un tikai tad, kad bērni izvācas no mājām, atkal var rasties nepieciešamība pārcelties. Tāpēc var secināt, ka jaunāki cilvēki ir gatavi biežāk pārcelties. Taču tieši jaunākiem cilvēkiem var nebūt pietiekamu finansiālu uzkrājumu, lai atļautos pirmo iemaksu par savu īpašumu. Tāpēc šai kopumā lielajai mērķauditorijai būtu jānodrošina atbilstošs īres piedāvājums.

No otras puses, cilvēkus paradumus ir ietekmējis arī Covid-19, kas atstājis pozitīvu nospiedumu uz nekustamo īpašumu pieejamību. Bankas izsniedz kredītus ar izdevīgiem nosacījumiem, hipotēku likmes ir zemas, un rezultātā cilvēki labprāt pērk dzīvokļus, apgāžot mītu par priekšrokas došanu īrei. Pēdējā laikā mēs visi esam pavadījuši daudz laika mājās un, iespējams, viens otrs ir izrēķinājis, ka hipotekārais kredīts sanāk pietiekami izdevīgs. Parasti, iegādājoties jaunu mājokli, cilvēki izvēlas lielāku platību. Šī tendence ir redzama visur, arī Rīgā. Vēl viena lieta, kas jāņem vērā, ir darba apstākļi. Pandēmijas laiks ir pierādījis, ka vismaz daļu darāmā darba gandrīz jebkurš uzņēmums var veikt attālināti. Taču, lai strādātu no mājām, ir nepieciešama vieta. Ne visiem šāda vieta darbam ir pieejama, tāpēc daudzi cilvēki vēlas atgriezties birojos vai atrast lielāku un pārdomāti izplānotu dzīves telpu. Tā kā gads vēl nav beidzies un prognozēt visu nav iespējams, varam salīdzināt pirmos divus ceturkšņus šogad ar “normāla” gada pirmajiem diviem ceturkšņiem, un jāsaka, ka Bonava pārdošanas rezultāti Baltijā ir palielinājušies par vismaz 30%. Tātad nevaram teikt, ka dzīvokļu iegāde būtu izgājusi no modes un cilvēki labprātāk īrētu savus mājokļus.

Nekustamā īpašuma tirgus cenšas tikt līdzi pieprasījuma tendencēm, taču tirdzniecības un īres segments attīstās pilnīgi atšķirīgos tempos. Daudz straujāk attīstās pabeigtu dzīvokļu tirdzniecība. Kā liecina tendences Baltijas valstīs, vispirms dzīvokļi ar daudzveidīgām apdares iespējām bija pieejami Tallinā – apmēram pirms pieciem gadiem. Pēc tam Rīgā tika piedāvāti īpašumi ar apdares iespējām, vienīgi bez iebūvētām virtuvēm, un arī izvēles iespējas nebija pārlieku plašas. Viļņā vēl aizvien 80% dzīvokļu tiek piedāvāti ar pelēko apdari.

Cik daudzi cilvēki būtu ieinteresēti kvalitatīvā īres dzīvokļu piedāvājumā Latvijā, šobrīd ir grūti pateikt, taču skaidrs, ka tas galvenokārt attiektos tieši uz jaunāko paaudzi – no aptuveni 20 gadu vecuma, kad vēl nav pietiekamu finansiālu resursu, lai iegādātos savu dzīvokli, līdz brīdim, kad cilvēki sāk dibināt ģimenes un kvalitatīva, droša un pietiekami plaša mājvieta kļūst par obligātu nepieciešamību. Vai īres dzīvokļi varētu darboties kā īrpirkums, īrē ieguldīto naudu ieskaitot kā pirkuma iemaksu, – tas vēl ir atvērts jautājums. Tomēr izklausās loģiski – ja klients ir apmierināts ar īres pakalpojumu, potenciāli šis cilvēks varētu dzīvokli arī nopirkt.

Cilvēki visos laikos ir pārcēlušies, un šis laiks nav izņēmums. Taču pilnvērtīgai tirgus attīstībai Latvijā trūkst nopietnu pētījumu par patērētāju paradumiem, kas ļautu apzināt situāciju un piedāvāt atbilstošu dzīves telpu dažādām vajadzībām. Vienlaikus tirgum ir liels izaugsmes potenciāls, kur nekustamo īpašumu attīstītājiem radīt mājas, no kurām pārcelties uz citu dzīvesvietu negribas.

 

Maikls Bjorklunds

“Bonava” reģiona vadītājs Baltijas valstīs un Sanktpēterburgā