Kas jāņem vērā pirms mājokļa iegādes?

1. Rezervācijas līguma parakstīšana

Katram no mums sapnis par jaunu mājvietu atšķiras – kāds sapņo par mājokli jaunā projektā, kāds cits – ēkā ar vēsturisku vērtību. Ja esat no tiem, kuri izvēlējušies dzīvokli projektā, kas vēl tikai tiek būvēts, tad jāņem vērā, ka vienīgā iespēja, kā rezervēt vēlamo dzīvokli topošajā projektā, ir noslēdzot dzīvokļa rezervācijas līgumu. Bet, ja jūsu izvēlētais dzīvoklis atrodas jau pabeigtā projektā, pirmais solis uz jaunu mājokli būs pirkuma līgums. Pirms rezervācijas līguma parakstīšanas būtiski iepazīties ar projekta un dzīvokļa tehnisko aprakstu, plānotajiem celtniecības termiņiem un pirkuma apmaksas nosacījumiem. Savukārt pēc rezervācijas līguma parakstīšanas dažu dienu laikā jāveic arī pirmā iemaksa, kas visbiežāk ir 10–15% no dzīvokļa pirkuma summas. Pēc tam varēsiet pievērsties interesantākajai un laikietilpīgākajai dzīvokļa iegādes procesa daļai – apdares elementu izvēlei.

2. Finansiālo iespēju novērtējums

Ja dzīvokļa iegādei nepieciešams bankas finansējums, vēl pirms rezervācijas līguma parakstīšanas būtu svarīgi noskaidrot savas finanšu iespējas saņemt hipotekāro kredītu. Satraukumam, ka kāds šajā laikā varētu “nocelt” kāroto mājokli, nav pamata, jo, kamēr banka gatavo lēmumu par kredīta piešķiršanu, visbiežāk tiek piedāvāta iespēja sev iepatikušos dzīvokli mutiski rezervēt uz vienu līdz divām nedēļām. Arī bankas nereti jau ir sagatavojušas īpašus hipotekārā kredīta un dokumentu noformēšanas nosacījumus, kas paātrina finansējuma izvērtēšanas procesa gaitu.

3. Banku finansējuma noteikumi

Der atcerēties, ka katru kredīta pieteikumu banka vērtē individuāli. Tomēr galvenie nosacījumi lielākoties ir sekojoši:

• līdzfinansējums: minimālā pirmā iemaksa svārstās no 10% līdz 15% apmērā no plānotās pirkuma summas. Ja pirmā iemaksa veikta saskaņā ar rezervācijas līgumu, izsniedzot kredītu, banka šo maksājumu ņem vērā. Ja ģimenē aug viens vai vairāki nepilngadīgi bērni, tad, izmantojot valsts garantiju, bankas izsniegtā finansējuma apjoms var sasniegt pat 95 % no jūsu nolūkotā mājokļa vērtības;
• ienākumi: lai saņemtu nepieciešamo bankas finansējumu, būtiska loma ir jūsu un jūsu ģimenes locekļu ienākumiem. Visbiežāk bankas vērtē gan individuālos, gan ģimenes kopējos ieņēmumus, piemēram, darba algas, pabalstus, īres ieņēmumus, ieņēmumus no ieguldījumiem, saimnieciskās vai citas darbības utt. Tāpat banka noteikti vērtēs, cik procentuāli liels ir jūsu kredīta ikmēneša maksājums, salīdzinājumā pret ikmēneša ienākumiem;
• darba attiecības: tā kā hipotekārie kredīti lielākoties tiek formēti uz vairākiem gadiem un gadu desmitiem, bankām ir būtiski, lai kredīta saņēmējam būtu stabils darbs. Par finansiālo stabilitāti un uzticamību visbiežāk kalpo apliecinājums, ka pēdējos gadus esat strādājuši nemainīgi vienā darba vietā, ilgstoši neesat bijis bezdarbnieks vai arī nav notikušas regulāras darba vietas maiņas;
• kredītvēsture: pozitīva kredītvēsture ir viens no priekšnosacījumiem finansējuma saņemšanai. Tā liecina ne vien par jums kā uzticamu klientu, bet arī ļaus saņemt izdevīgākus kredīta nosacījumus. Kredītvēsturi var ietekmēt pat tāds šķietams sīkums kā regulāra komunālo maksājumu kavēšana, nemaz nerunājot par atrašanos kredītdevēju melnajos sarakstos, likumu neievērošanu, nemaksātiem alimentiem u. tml.;
• dzīvokļa vērtējums: iegādājoties mājokli no mājokļu attīstītājiem vai nekustamo īpašumu kompānijām, visbiežāk pašam nebūs jāpasūta un jāmaksā par jaunā dzīvokļa vērtējumu. Šādiem projektiem bankas ir izstrādājušas un apstiprinājušas savu iekšējo dzīvokļu vērtējumu, kas sakrīt ar dzīvokļa cenu. Savukārt, ja esat nolēmis iegādāties mājokli no privātpersonas, tad šāds vērtējums var prasīt arī papildu izmaksas;
• darījuma konts: lai drošā un ērtā veidā norisinātos kredīta pārskaitīšana, jārēķinās ar speciāla darījuma konta līguma atvēršanu, kas arī prasa papildus izmaksas. Bieži vien bankas un mājokļu attīstītāji jau ir savstarpēji vienojušies par dažādiem klientam izdevīgākiem nosacījumiem. Tā, piemēram, iegādājoties mājokli no mājokļu attīstītājiem, pastāv lielāka iespēja, ka to klientiem darījuma konta līguma atvēršana ir bez maksas vai arī tai ir noteikta fiksēta maksa, kas ir zemāka par standarta cenrādī noteikto.

4. Pirkuma līguma parakstīšana

Kad māja, kurā atrodas jūsu izvēlētais sapņu dzīvoklis, ir nodota ekspluatācijā vai arī pērkat dzīvokli jau uzbūvētā un ekspluatācijā nodotā projektā, var slēgt pirkuma līgumu un doties pie notāra, lai noformētu dokumentus pircēja īpašumtiesību reģistrācijai Zemesgrāmatā. Ja dzīvokļa iegādei tiek izmantots kredīts, jārēķinās ar pirmās iemaksas veikšanu pāris dienu laikā no pirkuma līguma parakstīšanas. Pārējo summu saskaņā ar darījuma konta līgumu banka pārskaita dzīvokļa pārdevējam pēc pircēja īpašumtiesību reģistrācijas Zemesgrāmatā. Ja pirmā iemaksa veikta jau saskaņā ar iepriekš parakstīto rezervācijas līgumu, šī summa no pēdējā maksājuma bankai tiks atskaitīta. Ja kredīts dzīvokļa iegādei nav nepieciešams, pārskaitīt visu pirkuma summu par dzīvokli var uzreiz pēc pirkuma līguma parakstīšanas vai saskaņā ar darījuma konta līgumu.

5. Dzīvokļa reģistrācija Zemesgrāmatā

Ja plānojat iegādāties mājokli no mājokļu attīstītājiem vai nekustamo īpašumu kompānijām, visbiežāk jums nebūs jāuztraucas par dokumentu noformēšanu, jo sagatavot līgumus un sarunāt vizīti pie notāra palīdzēs speciālisti. Viņi arī apmeklēs notāru kopā ar jums un iesniegs dokumentus Zemesgrāmatā. Kad īpašumtiesības būs reģistrētas uz jūsu vārda, saņemsiet paziņojumu no Zemesgrāmatas. Jāņem vērā, ka jūs kā pircējs sedzat visas ar savu īpašumtiesību reģistrāciju saistītās izmaksas – valsts un kancelejas nodevas, kā arī izmaksas par notāra pakalpojumiem. Ja plānojat iegādāties mājokli no privātpersonas, tad, visticamāk, visi šie soļi būs jāuzņemas un jāveic pašam. Līdz ar dzīvokļa reģistrāciju Zemesgrāmatā uz jūsu vārda esat kļuvis par tā īpašnieku.

6. Mājokļa garantija

Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, būtiski noskaidrot arī tā noteiktos garantijas termiņus. Ja dzīvokļa garantijas termiņa laikā rodas jautājumi vai tiek pamanītas kādas nepilnības, vēl pastāv iespēja efektīvi atrisināt situāciju. Atšķirīga situācija varētu būt jau ekspluatācijā nodotās ēkās vai ēkās ar vēsturi, kurām, visticamāk, šādi garantijas termiņi jau noslēgušies, tāpēc būtiski vēl pirms mājokļa iegādes novērtēt tā tehnisko stāvokli un apzināt plānotos ēkas restaurācijas vai fasādes uzlabošanas darbus.